Koupě nemovitosti představuje pro většinu lidí největší investici v životě. V současné ekonomické situaci, kdy se úrokové sazby a ceny nemovitostí neustále mění, je výběr správného způsobu financování klíčovým faktorem úspěchu. V tomto článku se podíváme na různé možnosti financování koupě nemovitosti v České republice a poskytneme praktické tipy, jak získat co nejlepší podmínky.
1. Aktuální situace na hypotečním trhu
Po období historicky nízkých úrokových sazeb v letech 2016-2021 došlo v posledních měsících k jejich významnému nárůstu. Tento trend reflektuje zvyšování základních úrokových sazeb České národní banky v reakci na rostoucí inflaci.
Aktuální průměrné úrokové sazby (květen 2023)
V současné době se průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů pohybují kolem 5,5 - 6,5 % p.a. v závislosti na délce fixace, výši LTV (loan to value - poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) a bonitě klienta.
Vývoj úrokových sazeb a prognóza
Po prudkém nárůstu v roce 2022 došlo v prvních měsících roku 2023 k mírnému zpomalení růstu a později i k stabilizaci úrokových sazeb. Podle většiny odborníků lze v další části roku 2023 očekávat spíše stabilitu úrokových sazeb s mírnou tendencí k poklesu v závislosti na vývoji inflace a kroků ČNB.
2. Možnosti financování koupě nemovitosti
Existuje několik základních způsobů, jak financovat koupi nemovitosti. Každý má své výhody i nevýhody a hodí se pro různé životní situace.
2.1 Hypoteční úvěr
Hypoteční úvěr je nejčastějším způsobem financování nemovitostí. Jedná se o dlouhodobý úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti.
Základní parametry hypotečních úvěrů:
- Výše úvěru: Banky v současnosti nabízejí úvěry do 80 % hodnoty nemovitosti (LTV 80 %). Některé banky za určitých podmínek poskytují i úvěry s vyšším LTV až do 90 %.
- Doba splácení: Obvykle 5 - 30 let. Delší doba splácení znamená nižší splátky, ale celkově zaplatíte více na úrocích.
- Fixace úrokové sazby: Nejběžnější jsou fixace na 3, 5 nebo 7 let. Po skončení fixace dojde k nastavení nové úrokové sazby podle aktuálních podmínek na trhu.
| Délka fixace | Průměrná úroková sazba | Výhody | Nevýhody |
|---|---|---|---|
| 1 rok | 5,8 % p.a. | Větší flexibilita, rychlejší reakce na pokles sazeb | Nejistota ohledně budoucích splátek |
| 3 roky | 5,7 % p.a. | Dobrý kompromis mezi stabilitou a flexibilitou | Střednědobé omezení možnosti refinancování |
| 5 let | 5,6 % p.a. | Delší jistota neměnných splátek | Vyšší náklady při předčasném splacení |
| 7 let | 5,7 % p.a. | Dlouhodobá jistota výše splátek | Vysoké náklady při předčasném splacení |
| 10 let | 5,9 % p.a. | Maximální jistota neměnných splátek | Malá flexibilita, vysoké náklady při změnách |
2.2 Úvěr ze stavebního spoření
Úvěr ze stavebního spoření může být zajímavou alternativou nebo doplňkem k hypotečnímu úvěru. Existují dva základní typy:
- Řádný úvěr ze stavebního spoření: Je poskytován po naspoření určité částky (obvykle 40 % cílové částky) a splnění dalších podmínek, včetně určité doby spoření (obvykle 2 roky). Úrokové sazby se pohybují mezi 3-4 % p.a.
- Překlenovací úvěr: Je poskytován před splněním podmínek pro získání řádného úvěru. Úroková sazba je vyšší, obvykle kolem 5-7 % p.a.
2.3 Vlastní zdroje a kombinace financování
Ideálním řešením je mít k dispozici vlastní zdroje, které pomohou snížit výši potřebného úvěru. V praxi je často používána kombinace různých zdrojů financování:
- Vlastní úspory jako základ pro akontaci (min. 10-20 % ceny nemovitosti)
- Hypoteční úvěr na hlavní část financování
- Případně doplňkový úvěr ze stavebního spoření na dofinancování
Příklad kombinovaného financování
Při koupi nemovitosti za 5 milionů Kč můžete využít:
- 1 milion Kč vlastních zdrojů (20 % ceny)
- 3,5 milionu Kč hypoteční úvěr (70 % ceny)
- 0,5 milionu Kč úvěr ze stavebního spoření (10 % ceny)
3. Jak získat nejlepší podmínky financování
Výběr správného financování může znamenat úsporu statisíců až milionů korun na celkových nákladech. Zde jsou praktické tipy, jak získat nejlepší podmínky:
3.1 Připravte se předem
Dobrá příprava je základem úspěchu při získávání výhodného financování:
- Začněte s přípravou financování nejméně 6 měsíců před plánovanou koupí
- Zajistěte si výpis z úvěrových registrů a vyřešte případné problémy
- Snižte své aktuální zadlužení (kreditní karty, spotřebitelské úvěry)
- Nashromážděte dostatek vlastních prostředků (ideálně alespoň 20 % ceny nemovitosti)
- Připravte si všechny potřebné dokumenty (výpisy z účtů, potvrzení o příjmech, daňová přiznání)
3.2 Nespoléhejte na jedinou banku
Největší chybou je vzít první nabídku od své domovské banky. Věnujte čas porovnání různých možností:
- Oslovte minimálně 3-5 bank a vyžádejte si jejich nabídky
- Využijte služby nezávislého hypotečního makléře, který má přehled o nabídkách na trhu
- Porovnávejte nejen úrokové sazby, ale i poplatky a další podmínky (možnost mimořádných splátek, předčasného splacení apod.)
Na co se ptát při sjednávání hypotéky
- Jaká je celková výše RPSN (roční procentní sazba nákladů), která zahrnuje všechny náklady úvěru?
- Jaké jsou podmínky a poplatky za mimořádné splátky v průběhu fixace?
- Jaké jsou poplatky za správu úvěru?
- Existují slevy na úrokové sazbě při sjednání doplňkových produktů (pojištění, účet)?
- Jak dlouho trvá schvalovací proces a jaká je platnost nabídky?
3.3 Správné načasování fixace
Volba délky fixace úrokové sazby je důležitým rozhodnutím, které závisí na vaší situaci a očekáváném vývoji sazeb:
- Očekáváte-li pokles sazeb: Zvolte kratší fixaci (1-3 roky), abyste mohli dříve refinancovat za výhodnějších podmínek
- Očekáváte-li růst sazeb: Zafixujte si aktuální sazbu na delší období (5-10 let)
- Preferujete-li jistotu: Delší fixace zajistí stabilní výši splátek, což usnadňuje finanční plánování
V současné době, kdy se sazby pohybují na zvýšených hodnotách, ale očekává se jejich postupný mírný pokles, může být rozumnou strategií zvolit střední dobu fixace (3-5 let) nebo diverzifikovat portfolio - část hypotéky s kratší fixací, část s delší.
3.4 Zvažte refinancování stávající hypotéky
Pokud již hypotéku máte a blíží se konec fixačního období, je vhodný čas zvážit refinancování:
- Začněte hledat nabídky refinancování alespoň 6 měsíců před koncem fixace
- Porovnejte nabídku stávající banky s konkurenčními nabídkami
- Při refinancování můžete změnit i další parametry hypotéky (délku splácení, výši splátek)
4. Státní podpora a daňové aspekty
Při financování nemovitosti je dobré znát i možnosti státní podpory a daňových úlev.
4.1 Státní programy podpory bydlení
V současnosti existuje několik státních programů, které mohou pomoci s financováním bydlení:
- Státní fond podpory investic (SFPI) nabízí zvýhodněné úvěry na bydlení pro mladé rodiny do 40 let věku.
- Program Nová zelená úsporám poskytuje dotace na energeticky úsporná opatření, což může být relevantní při koupi a následné rekonstrukci starší nemovitosti.
4.2 Daňové odpočty
Úroky zaplacené z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření použitého na financování bydlení lze odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob. Maximální roční odpočet je 150 000 Kč. Pro získání této daňové výhody je nutné splnit následující podmínky:
- Úvěr musí být použit na financování vlastního bydlení (nikoli investiční nemovitosti)
- Poplatník musí být vlastníkem nebo spoluvlastníkem financované nemovitosti
- Nemovitost musí sloužit k trvalému bydlení poplatníka nebo jeho rodiny
5. Aktuální trendy ve financování nemovitostí
Trh s financováním nemovitostí se neustále vyvíjí. Zde jsou některé aktuální trendy, které stojí za pozornost:
5.1 Environmentální hypotéky
Některé banky začínají nabízet zvýhodněné úrokové sazby pro nemovitosti s nízkou energetickou náročností (energetická třída A nebo B). Rozdíl v úrokové sazbě může být 0,2-0,3 procentního bodu, což může u větších hypotečních úvěrů přinést významnou úsporu.
5.2 Digitalizace hypotečního procesu
Stále více bank nabízí možnost sjednání hypotéky online, bez nutnosti návštěvy pobočky. Tento trend byl urychlen pandemií COVID-19 a nyní je již součástí standardní nabídky mnoha hypotečních poskytovatelů.
5.3 Flexibilní hypoteční produkty
Na trhu se objevují hypoteční produkty s vyšší mírou flexibility - například možnost přerušit splácení v případě finančních obtíží, možnost změnit výši splátek nebo flexibilně kombinovat fixní a variabilní úrokové sazby.
6. Závěr a shrnutí
Financování nemovitosti je komplexní proces, který vyžaduje důkladnou přípravu a zvážení všech dostupných možností. V současné ekonomické situaci charakterizované vyššími úrokovými sazbami je obzvlášť důležité věnovat pozornost výběru správného typu financování.
Ideální strategií je kombinace různých zdrojů financování - využití vlastních prostředků jako základ, doplnění hypotečním úvěrem s vhodně zvolenou délkou fixace a případně využití doplňkových finančních produktů. Klíčem k úspěchu je důkladné porovnání nabídek různých poskytovatelů a zvážení všech parametrů, nejen úrokové sazby.
S ohledem na očekávaný vývoj úrokových sazeb a ekonomické situace může být v současnosti rozumnou strategií zvolit střední dobu fixace a připravit se na možnost refinancování v horizontu 3-5 let, kdy by úrokové sazby mohly být příznivější. Zároveň je vhodné sledovat vývoj státních programů podpory bydlení, které mohou nabídnout další možnosti, jak snížit náklady na financování.
