Praha je jedním z nejdynamičtějších realitních trhů ve střední Evropě. Koupě bytu v hlavním městě je významná investice, která vyžaduje pečlivou přípravu a znalost celého procesu. V tomto článku vás provedeme všemi kroky, které jsou potřeba pro úspěšný nákup nemovitosti v Praze v roce 2023.
1. Stanovení rozpočtu a financování
Před samotným hledáním nemovitosti je klíčové mít jasno v otázce financování. V současné době je trh hypotečních úvěrů v České republice dále dynamický, i když úrokové sazby oproti minulým letům vzrostly.
Aktuální situace na hypotečním trhu
V roce 2023 se průměrné úrokové sazby hypoték pohybují kolem 5-6 %. Česká národní banka upravila některá pravidla pro poskytování hypoték, což může mít vliv na dostupnost financování, zejména pro mladé rodiny nebo jednotlivce kupující svou první nemovitost.
Jaký rozpočet potřebujete?
Kromě samotné ceny nemovitosti je potřeba počítat i s dalšími náklady:
- Daň z nabytí nemovitých věcí (v současnosti pozastavena, ale je dobré sledovat vývoj legislativy)
- Poplatky spojené s vkladem do katastru nemovitostí (2000 Kč)
- Provize realitní kanceláře (obvykle 2-5% z ceny nemovitosti)
- Právní služby (10 000 - 30 000 Kč)
- Poplatky za odhad nemovitosti (3000 - 5000 Kč)
- Případné náklady na rekonstrukci
2. Výběr lokality v Praze
Praha je rozdělena do 22 správních obvodů (Praha 1 až Praha 22) a 57 městských částí. Každá lokalita má svá specifika, výhody i nevýhody.
Centrum (Praha 1, Praha 2)
Historické centrum nabízí prestižní adresy, ale za nejvyšší ceny v rámci města. Skvělá infrastruktura a dostupnost, ale také hluk, turistický ruch a omezené parkování. Nemovitosti zde často podléhají památkové ochraně, což může komplikovat rekonstrukce.
Širší centrum (Praha 3, 5, 6, 7, 8)
Velmi žádané lokality, které nabízejí dobrou dostupnost do centra, ale přitom klidnější bydlení. Zejména Praha 6 je považována za velmi prestižní adresu. Ceny jsou stále vysoké, ale přece jen dostupnější než v centru.
Okrajové části (Praha 4, 9, 10 a dále)
Cenově dostupnější bydlení, často s lepší dostupností zeleně a parkování. Dopravní dostupnost se liší, ale metro a MHD v Praze obecně funguje velmi dobře. Praha 4 a zejména Pankrác a Podolí jsou dnes také považovány za velmi dobré adresy.
Nové developerské projekty
V Praze neustále vznikají nové rezidenční projekty, zejména v oblastech jako jsou Vysočany (Praha 9), Smíchov (Praha 5), Holešovice (Praha 7) a další. Tyto byty nabízejí moderní standardy bydlení, ale ceny bývají vyšší.
3. Hledání nemovitosti
Po stanovení rozpočtu a výběru preferovaných lokalit přichází na řadu samotné hledání nemovitosti.
Kde hledat
- Realitní portály (Sreality.cz, Bezrealitky.cz, Reality.idnes.cz)
- Realitní kanceláře
- Sociální sítě a specializované skupiny
- Developerské projekty přímo od investorů
Na co si dát pozor při prohlídkách
Prohlídky nemovitostí jsou klíčovou součástí nákupního procesu. Při návštěvě bytu věnujte pozornost následujícím aspektům:
- Technický stav nemovitosti (vlhkost, praskliny, elektroinstalace, vodovodní rozvody)
- Orientace bytu a prosvětlení místností
- Dispozice a praktičnost uspořádání
- Výhled z oken
- Hluk z okolí (doprava, sousedi)
- Stav společných prostor v domě
- Informace o společenství vlastníků (finance, plánované opravy, fond oprav)
4. Právní kontrola nemovitosti
Před podpisem rezervační smlouvy je vhodné provést důkladnou právní kontrolu nemovitosti. Ta by měla zahrnovat:
Kontrola v katastru nemovitostí
Ověřte, zda je prodávající skutečně vlastníkem nemovitosti, a zjistěte, zda na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, zástavní práva nebo jiná omezení vlastnického práva. Výpis z katastru nemovitostí lze získat na jakémkoliv pracovišti Czech POINT nebo online.
Prověření stavu SVJ
Vyžádejte si účetní závěrky společenství vlastníků, informace o výši příspěvků do fondu oprav a zápisy ze schůzí. Zkontrolujte, zda SVJ není zadlužené a jaké opravy domu jsou plánované.
5. Rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí kupní
Pokud jste se rozhodli nemovitost koupit, následuje obvykle podpis rezervační smlouvy. Ta by měla obsahovat:
- Přesnou identifikaci nemovitosti
- Kupní cenu a způsob její úhrady
- Výši rezervačního poplatku (obvykle 50 000 až 100 000 Kč)
- Podmínky pro vrácení rezervačního poplatku
- Lhůtu pro uzavření kupní smlouvy
Smlouva o smlouvě budoucí kupní
V některých případech je před samotnou kupní smlouvou podepsána smlouva o smlouvě budoucí kupní. Ta stanovuje přesnější podmínky, za kterých bude následně uzavřena kupní smlouva.
6. Financování a úschova peněz
Pokud využíváte hypoteční úvěr, banka bude vyžadovat řadu dokumentů včetně odhadu nemovitosti. Po schválení úvěru následuje podpis úvěrové smlouvy.
Úschova kupní ceny
Kupní cena by nikdy neměla být předána prodávajícímu přímo. Standardem je využití:
- Advokátní úschovy
- Notářské úschovy
- Bankovní úschovy
Poplatky za úschovu se pohybují od 0,1 % do 0,5 % z kupní ceny s minimální částkou obvykle kolem 5 000 Kč.
7. Kupní smlouva a převod vlastnictví
Kupní smlouva je klíčovým dokumentem celé transakce. Měla by obsahovat:
- Přesnou identifikaci smluvních stran a nemovitosti
- Kupní cenu a způsob její úhrady
- Podmínky předání nemovitosti
- Prohlášení prodávajícího o stavu nemovitosti a absenci právních vad
- Podmínky odstoupení od smlouvy
Vklad do katastru nemovitostí
Po podpisu kupní smlouvy je potřeba podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Poplatek za podání činí 2 000 Kč. Standardní doba zápisu je cca 30 dní, ale lze využít i zrychleného řízení za příplatek.
8. Předání nemovitosti a následné kroky
Po úspěšném zápisu do katastru nemovitostí dochází k předání nemovitosti. Při předání je vhodné:
- Sepsat předávací protokol
- Zdokumentovat stav nemovitosti včetně stavu měřičů
- Převzít klíče a veškerou dokumentaci k nemovitosti
Po nastěhování nezapomeňte
- Přihlásit se k trvalému pobytu na úřadě městské části
- Přepsat energie (elektřina, plyn) na své jméno
- Informovat SVJ o změně vlastníka
- Zajistit si pojištění nemovitosti
9. Daňové aspekty
V současné době je koupě nemovitosti v České republice spojena s následujícími daňovými povinnostmi:
Daň z nabytí nemovitých věcí
Tato daň byla v roce 2020 zrušena, kupující již tedy neplatí 4% daň z kupní ceny.
Daň z nemovitých věcí
Jako vlastník nemovitosti budete platit roční daň z nemovitých věcí. Její výše závisí na velikosti nemovitosti, typu stavby a koeficientu dané obce. V Praze je tento koeficient nejvyšší (5). Přiznání k dani je nutné podat do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém jste nemovitost nabyli.
10. Závěr a shrnutí
Koupě bytu v Praze je komplexní proces, který vyžaduje pečlivou přípravu a ideálně odbornou asistenci. Současný trh je charakterizován stále poměrně vysokými cenami, i když v některých segmentech došlo k mírnému ochlazení. Zároveň je nabídka nemovitostí širší než v předchozích letech, což dává kupujícím větší možnost výběru.
Nejvýznamnějším faktorem ovlivňujícím dostupnost bydlení jsou v současnosti úrokové sazby hypoték, které se po období velmi nízkých hodnot vrátily na vyšší úrovně, což komplikuje financování především lidem s nižšími a středními příjmy.
Přesto zůstává koupě nemovitosti v Praze dlouhodobě dobrou investicí, a to jak z hlediska vlastního bydlení, tak z pohledu investora. Klíčem k úspěchu je pečlivý výběr lokality, důkladná kontrola nemovitosti a zajištění kvalitního právního servisu při realizaci transakce.
